Капитальный ремонт многоквартирных домов

0
68

На сегодня проведение ремонтных работ считается одной из наиболее тяжелых проблем, существующих в современном городском хозяйстве. В силу естественного старения и износа зданий капитальный ремонт многоквартирных домов остается суровой неизбежностью и малоприятной перспективой для всех жильцов, а также домоуправления и собственников здания. Прежде всего, из-за сложностей с аккумулированием необходимого количества финансовых ресурсов и необходимостью скрупулезного соблюдения установленного законодательством нового порядка финансирования капремонта многоквартирных зданий.

Старые нормы и положения о капитальном ремонте многоквартирных домов были расширены определенными новациями, касающимися именно схемы сбора средств на проведение ремонтных работ. С 2014г в законодательном поле произошли существенные изменения  нормативно-правовой базы, регулирующей схему финансового наполнения капитального ремонта жилых зданий многоквартирного типа.

В них, как правило, описывается конкретные процедуры и механизмы выполнения требований законов и ЖК. Кроме перечисленных актов федерального законодательства, существуют региональные законы и подзаконные нормы. Отдельными пакетами документов регламентирована деятельность и полномочия региональных операторов управления фондом капитального ремонта многоквартирных домов, создаваемых в субъектах страны для практической реализации программ реконструкции и ремонтных работ жилого фонда.

минимальный взнос составил 5,9 руб. Например, для Белгородской и Тамбовской областей в 2014 г. Москва  15,00 руб./м2. за м2 жилой площади, в Московской области -7,3 руб./м2, а в г. Остальное законодательство по регионам в части организации и наполнения процесса капитального ремонта в значительной степени унифицировано и отличается лишь процентом компенсации, выделяемой из федерального бюджета.

основную часть затрат, расходуемых на капремонт многоквартирных зданий, на 80-90% от сметы покрывались из федерального и местного бюджета, то в настоящее время все затраты идут из кармана владельцев жилья. Если до 2014 г.

Новый, относительно небольшой платеж на счета фонда осуществления капитального ремонта, был воспринят населением в качестве очередного налога. Первая реакция на принятие нового законодательства была явно негативной. Но вместе с тем появилась возможность избавиться от отдельных негативных моментов, неизменно сопутствующих процессу капитального ремонта жилого здания многоквартирного типа:

Всегда можно внести дополнительные статьи расходов на облагораживание инфраструктуры и придомовой территории, прокладки дорог и обустройства дополнительных мест отдыха. Фонд не ограничивает размер финансирования только задачами капитальных работ по  восстановлению коробки здания, коммуникаций, кровельного покрытия.

Капремонт таких сооружений выполняется за счет бюджетных денег. В отдельную категорию попадают многоквартирные жилые дома и здания, находящиеся в аварийном состоянии. Также освобождаются от уплаты взноса наниматели социального жилья и собственники квартир здания, если земля под домом передана в распоряжение муниципалитета.

Например, закон разрешает освободить от уплаты одиноких граждан возрастом старше 80 лет. При определении размера взноса принимается во внимание финансовые возможности граждан, проживающих в многоквартирном доме. Для инвалидов и пенсионеров старше 70 лет половина взноса компенсируется из местного бюджета.

Авансовый порядок накопления средств зачастую приводит к тому, что заложенной в смету суммы становится явно недостаточно для финансирования восстановительного ремонта здания в полном объеме, а взысканная с неплательщиков пеня не покрывает обесценивания ресурсов. Разумеется, у нового порядка есть и недостатки, прежде всего связанные с инфляционными процессами, ростом цен на материалы и строительные работы.

В понятие капремонт здания относят только восстановление и реставрацию имущества и объектов, находящихся в совместном или общем пользовании. Согласно нормам статьи 166 Жилкодекса РФ  компания или лицо-собственник жилья обязаны проводить восстановительные ремонтные процедуры квартиры за свой счет. В перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов входят:

Также может переоборудоваться основа крыши, например, перекладка невентилируемой схемы в вентилируемый вариант, возможно дооборудование вентиляционных шах и воздуховодов. Кроме перечисленного, по планам капремонта могут выполняться работы по утеплению кровли и стен здания, оборудование общедомовыми приборами учета потребляемых ресурсов.

Основанием для включения в план будущего капитального ремонта многоквартирного здания, как правило, становятся результаты обследования здания с привлечением экспертов, собственников и представителей фонда или оператора. Инициатива о проведении капитального ремонта может исходить от специальной постоянно действующей комиссии муниципалитета.

В этом случае документы о потребности в проведении ремонтных работ с обоснованием и планом проведения мероприятий направляются в комиссию не позднее декады с момента оформления соответствующего решения. Инициирование капремонта также возможно на основании ч.2 статьи 189 ЖК общим решением собрания жильцов дома или встречным предложением от собственника многоквартирного здания.

Предполагается, что первичный выбор остается за жильцами  собственниками квартир. Существует три способа аккумулирования средств на проведение капремонтных работ многоквартирного жилого здания.

Денежные средства поступают в общий котел фонда, который принимает на себя всю ответственность в организации и распоряжению финансами. Во втором варианте тем же решением может быть определено, что взносы должны направляться непосредственно в региональный фонд финансирования капитального ремонта.

Любой вариант предусматривает заключение договором с подрядчиками, составление проекта и сметы расходов на выполнение работ. На первый взгляд разницы в том, куда и как направлять отчисления на проведение ремонтно-восстановительных мероприятий многоэтажки, нет совершенно.

Если отчисления идут региональному оператору фонда капремонта многоквартирных зданий, то указанная контора принимает на себя все организационные хлопоты и риски, связанные с проведением тендера и поиском подрядчиков. Но разница все же есть, и немаленькая. За оператором и за управлением жилищного хозяйства города остаются контрольные функции надзора за выполнением графиков капитального ремонта и соблюдением проектного задания.

За фондом остаются контрольные и организационные функции. Если финансовые средства переданы в управление региональному фонду капремонта, то договора на подряд ремонта могут проводиться без тендерной процедуры.

В этом случае искать подрядчиков, заключать с ними договора и  контролировать использование средств придется собственнику многоквартирного дома или товариществу жильцов. Наиболее хлопотный путь – самостоятельное открытие спецсчета для накопления ресурсов. Единственным позитивным моментом является возможность проведения более плотного контроля за движением средств, минимальный риск его нецелевого использования, как это нередко случается у региональных компаний-операторов.

Даже если здание внесено в план выполнения восстановительно-ремонтных работ на будущие два года, это еще не повод для того, чтобы сидеть, сложа руки. Новым законодательством устанавливаются достаточно жесткие сроки на подготовку владельцев квартир и жилья в многоэтажном доме к будущему капитальному ремонту.

Если процедура согласования не выполнена или нарушены сроки проведения установочного собрания, муниципалитет самостоятельно принимает решение о проведении ремонтно-восстановительных мероприятий в соответствии с составленными планами на год. За три месяца владельцы жилья должны согласовать на общем собрании перечень работ, сметный табель и период времени их выполнения, определить уполномоченное лицо, которому будет доверено участвовать в приемке работ и подписании актов. В этом случае процедура накопления средств инициируется региональным оператором капремонта многоквартирных зданий.

В этом случае собственники вынуждены направлять платежи жильцов на счет оператора или расторгнуть договор с ним с предварительной компенсацией понесенных затрат. Операторы самостоятельно формируют программу и график выполнения запланированных работ, в обязательном порядке публикуют их на официальных сайтах.

Остаток средств будет перечислен новому оператору. Если капремонт не выполнен или нарушены сроки, в процесс могут вмешаться органы регионального самоуправления, по решению которых может быть сформирован новый фонд, целью которого будет выполнения оставшейся части работ или услуг.

В условиях данного механизма положительный результат можно получить только в случае эффективного многоступенчатого контроля за расходованием средств, иначе проблема постоянных нарушений сроков и нецелевого расходования средств негативно скажется на качестве ремонтных работ. Капитальный ремонт жилых многоквартирных зданий в новом законодательстве выглядит достаточно сложно, оставаясь перегруженным большим количеством неопределенностей. Качество и эффективность восстановления здания в значительной степени зависит от степени контроля местных органов самоуправления за деятельностью операторов.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here